贝壳研究院联合空白研究院发布《租赁新十年：重塑价值再出发》，从过往租赁市场基本面、当下的市场变化、未来租赁机构发展机会和新逻辑等方面对租赁行业进行了综合分析及研究。研究指出，当下租赁市场正在经历深刻变化，在这一转折与变局中，租赁机构将迎来新的发展逻辑，重塑新的自身价值，成为推动租赁行业实现高质量发展的重要力量。

　　在过往十年中，我国租赁市场共经历了2次供给凸起。第一次供给凸起始于2016-2017年，这一次的供给凸起可以称之为租赁品质升级的非理性繁荣。随着租赁行业相关利好政策的不断出台，大量租赁机构在资本的全力支持下纷纷布局长租领域，通过快速大规模收房抢占市场，并利用各类渠道向市场输出标准化产品。博鱼体育app而造就当时供给凸起的核心市场假设是机构认为租赁房源将长期供不应求、租金将长期单边上涨、租客的品质化需求时代已经到来、租赁消费升级是大势所趋。这一假设之下，机构为追逐规模不惜以高价收房作为核心竞争手段，导致房源端形成恶性竞争，最终大部分企业因资金链断裂于2019年后陆续退出市场。

　　今天，租赁市场又迎来了一轮新的长期结构性供给凸起。与前一次相比，这一次供给凸起产生的背景是交易市场的繁荣，主要特点是可供给的分散式民宅房源快速增长，导致租赁市场的供需结构开始发生了根本的变化。形成原因主要来自两个方面：

　　其一，过去几年新房交易市场的繁荣促使大量投资性房产进入租赁市场。6年间我国累计完成商品房竣工面积59亿方，销售面积103亿方。当下全国城镇家庭户均拥有住房达1.07套，大量非自住房产已进入租赁市场成为有效供给。其二，自去年下半年以来，存量市场交易规模大幅下降，成交节奏同步放缓，受业主收入预期下降、部分业主有房贷压力的影响，业主将闲置或待出售房源出租获得租金收入的动力有所增加，导致租赁房源的供给快速增长，进一步加剧了供给凸起的形成。

　　如果第一次供给凸起是政策性和资本性的供给凸起，那么第二次的供给凸起则是真正的、不可逆转的市场性供给凸起，在未来几年将持续对租赁市场的供给侧造成冲击。随着需求侧可选择的产品种类和规模的增多，之前供需失衡所带来的价格上涨将会得到有效修正，同时卖方市场的机构发展逻辑将会被颠覆，之前完全依赖租金上涨和品质溢价的商业模式将面临较大的亏损风险。所以说博鱼体育app，第一次供给凸起是一次大规模的“机构试错”，留给我们的是对市场需求和商业模式的重新理解，在不可避免的第二次供给凸起的长期背景下，机构的发展需要建立在新的逻辑之上，发展的重心也要回归市场需求，从房源争夺回归效率及服务。

　　市场变化下，租赁机构的规模化发展面临3大挑战。疫情以来，多项市场因素开始出现转折性改变。其一，市场正迎来新一轮中长期结构性供给凸起，大部分城市的供需结构将发生根本性改变。其二，租金结束长期看涨，市场长期单边上涨的惯性正在被打破。其三，市场需求选择开始发生重构，租客在差异化产品和租住区域的选择上正在重新分布。市场变化下，房源供不应求，租金长期上涨，消费快速升级等上一阶段的市场惯性逻辑假设正在被改变。

　　对租赁机构来说，我国租赁市场正规机构渗透率水平长期偏低，机构发展仍处于起步阶段，市场变化在打破行业原有底层假设的同时对租赁机构的规模化发展提出了以下挑战：首先，以租差模式为核心的长租企业盈利模式较为单一，无法灵活应对租金下行风险；其次，伴随着租赁需求的重新分布，租赁机构的规模效应可能转变为规模陷阱；再次，标准化装修改造后溢价出租的模式使机构间在客群与产品上的定位高度趋同，机构整体规模面临增长瓶颈。

　　研究认为博鱼体育app，在下一个十年发展阶段中，租赁市场有望形成稳定的半福利半市场化供给结构，博鱼体育app保障性租赁和市场化租赁均不可或缺，保障性租赁发挥示范、引领作用，成为局部租赁市场的“稳定器”，市场化租赁通过租赁机构来实现市场基本盘的稳定。

　　新的市场环境下，租赁机构将通过重塑价值逻辑开启下一轮高质量发展新阶段。如在产品端，租赁供给开始回归消费者核心需求，机构利用差异化定位取代规模成为效率的来源，定位差异化、产品和服务差异化必然成为行业下一阶段发展的主旋律。又如在商业模式层面，市场变化调整之下，头部租赁机构正在探索将传统赚取租金差价的商业模式转型为更加灵活、高效且低风险的新模式，提升企业的持续经营能力。在此之外，非营利性机构以及租购平台也将成为下一阶段中的新机会与价值点。

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